Mieteinnahme-Steuer berechnen

Berechne die Steuer auf deine Mieteinnahmen aus Jahresmiete, Werbungskosten und AfA. Inklusive Kreditzinsen, Grenzsteuersatz und jährlichem Nettoertrag.

Mieteinnahmen und Kosten

Gib deine jährlichen Mieteinnahmen und Werbungskosten ein

Steuerberechnung Ergebnis

deine geschätzte Steuerlast und Netto-Einnahmen

Berechne deine Steuerlast

Wichtiger Hinweis zur Steuerberatung

Rechtliche Hinweise:

• Diese Berechnung ist eine Schätzung
• Ersetzt keine professionelle Steuerberatung
• Steuersätze können sich ändern
• Individuelle Faktoren können abweichen
• Für verbindliche Aussagen Steuerberater konsultieren

Nächste Schritte:

• Belege systematisch sammeln
• Kostenvoranschläge einholen
• Steuerberatung bei komplexen Fällen
• Anlage V der Steuererklärung ausfüllen
• Regelmäßige Rentabilitätsprüfung

Wie aus einer Mieteinnahme steuerpflichtiger Überschuss wird

ƒMieteinnahme minus abziehbare Objektkosten

S=\max(0,M-WK-AfA-Z-SW)\cdot \frac{g}{100}

Variablen

M

Jahresmiete-Jährliche Mieteinnahme des betrachteten Objekts vor Kostenabzug.

WK

Laufende Werbungskosten-Objektkosten wie Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer und Erhaltung.

AfA

Abschreibung-Jährliche Gebäudeabschreibung auf den abschreibbaren Gebäudeanteil.

Z

Kreditzinsen-Zinsanteil der Finanzierung. Tilgung ist nicht Teil dieser Steuerformel.

SW

Sonstige Werbungskosten-Weitere abziehbare Objektkosten, Beratungskosten oder Fahrtkosten.

g

Grenzsteuersatz-Persönlicher Satz für den zusätzlichen steuerpflichtigen Überschuss.

Mieteinnahme-Steuer für ein einzelnes Objekt

Die Tabelle zeigt typische Jahresfälle für eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus. Entscheidend ist der Überschuss nach objektbezogenen Kosten.

Fall	Jahresmiete	Abziehbare Kosten	Steuerpflichtig	Steuer	Quote	Einordnung
Standard-Mietwohnung	12.000,00 €	9.500,00 €	2.500,00 €	750,00 €	6,3 %	Miete, Zinsen und AfA liegen in einem typischen Planungsbereich.
Hohe Finanzierungskosten	13.200,00 €	11.900,00 €	1.300,00 €	416,00 €	3,1 %	Zinsen drücken den steuerpflichtigen Überschuss stark.
Abbezahltes Objekt	14.400,00 €	5.400,00 €	9.000,00 €	3.150,00 €	21,9 %	Ohne Zinsabzug steigt die Steuerlast trotz gleicher Immobilie.
Instandhaltungsjahr	15.600,00 €	15.600,00 €	0,00 €	0,00 €	0 %	Hohe Erhaltungskosten können den Überschuss auf 0 senken.

Im Standardfall bleiben bei 12.000,00 € Jahresmiete nach Kosten 2.500,00 € steuerpflichtiger Überschuss.

Häufig gestellte Fragen zum Mieteinnahme-Steuer berechnen

Was berechnet der Mieteinnahme-Steuer-Rechner?

Der Rechner schätzt die Steuer auf den Überschuss aus einer Mieteinnahme. Dafür werden Jahresmiete, laufende Werbungskosten, AfA, Kreditzinsen und sonstige objektbezogene Kosten verrechnet. Auf den verbleibenden Überschuss wird dein Grenzsteuersatz angewendet.

Warum rechnet der Rechner mit der Jahresmiete?

Die Einkommensteuer betrachtet die Einkünfte eines Jahres. Wenn du nur die Monatsmiete kennst, multipliziere sie zuerst mit 12 und berücksichtige Leerstand oder Mietwechsel gesondert. Bei Nebenkosten solltest du Einnahmen und zugehörige Ausgaben konsistent behandeln.

Welche Kosten darf ich von der Mieteinnahme abziehen?

Typische abziehbare Kosten sind Kreditzinsen, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen, Fahrtkosten zum Objekt, Anzeigen, Rechtsberatung, Steuerberatung und nicht umlagefähige Nebenkosten. Ob eine konkrete Zahlung sofort abziehbar ist, hängt vom Zusammenhang mit dem Objekt und der steuerlichen Einordnung ab.

Warum gehört die Tilgung nicht in den Steuerabzug?

Tilgung reduziert die Darlehensschuld und ist deshalb kein Aufwand für die Erzielung der Mieteinnahme. Abziehbar ist grundsätzlich der Zinsanteil. Dadurch kann ein Objekt steuerlich einen Überschuss zeigen, obwohl der Kontostand nach Zins, Tilgung und Rücklagen angespannt ist.

Wie wirkt die AfA auf die Steuer?

Die AfA verteilt den abschreibbaren Gebäudewert auf mehrere Jahre und mindert dadurch den steuerpflichtigen Überschuss. Diese Abschreibung ist besonders wichtig, weil sie nicht denselben Zahlungszeitpunkt hat wie eine laufende Rechnung. Der Bodenanteil darf dabei nicht abgeschrieben werden.

Was passiert bei einem negativen Ergebnis?

Wenn Kosten und Abschreibung höher sind als die Mieteinnahme, setzt der Rechner die Steuer auf 0. Ob und wie ein Verlust mit anderen Einkünften verrechnet werden kann, hängt von Einkunftserzielungsabsicht, Nutzungsart, Objekt und Steuerbescheid ab.

Warum wird der Grenzsteuersatz abgefragt?

Mieteinnahmen haben keinen eigenen pauschalen Steuersatz. Der Überschuss erhöht dein zu versteuerndes Einkommen. Für eine Zusatzrechnung ist deshalb der Grenzsteuersatz sinnvoller als ein Durchschnittssatz, weil er die Steuer auf den zusätzlichen Euro näherungsweise beschreibt.

Kann ich mehrere Wohnungen zusammenrechnen?

Für eine schnelle Gesamtsicht ist das möglich. Besser ist aber eine getrennte Rechnung je Objekt, weil AfA, Zinsen, Leerstand, Nebenkosten und Instandhaltung je Wohnung unterschiedlich wirken. So erkennst du, welches Objekt den Steuerüberschuss wirklich verursacht.

Warum ist das Ergebnis keine fertige Steuererklärung?

Der Rechner bildet die Grundlogik für Einkünfte aus Vermietung ab. Er prüft nicht, ob eine Sanierung anschaffungsnaher Aufwand ist, ob verbilligte Vermietung vorliegt, wie Leerstand zu behandeln ist oder ob eine Ferienwohnung besondere Nachweise braucht. Diese Punkte gehören in die Einzelfallprüfung.

Wie nutze ich das Ergebnis praktisch?

Nutze die berechnete Steuer als Planwert für Rücklagen und Vorauszahlungen. Vergleiche sie aber immer mit dem echten Cashflow, weil Tilgung, Rücklagen, Sonderumlagen und Leerstand auf dem Konto wirken, während sie steuerlich anders oder gar nicht berücksichtigt werden.

Changelog

Änderungen am Rechner „Mieteinnahme-Steuer berechnen“.

18. Juni 2026
Berechnungslogik im Rechner „Mieteinnahme-Steuer berechnen“ korrigiert
- • Beim Rechner „Mieteinnahme-Steuer berechnen“ wurde die Berechnungslogik korrigiert.
14. Juni 2026
Rechner „Mieteinnahme-Steuer berechnen“ hinzugefügt
- • Der Rechner „Mieteinnahme-Steuer berechnen“ wurde hinzugefügt.

Mieteinnahme-Steuer berechnen

Mieteinnahmen und Kosten

Hinweis zur Steuerlogik

Steuerberechnung Ergebnis

Wichtiger Hinweis zur Steuerberatung

Rechtliche Hinweise:

Nächste Schritte:

Wie aus einer Mieteinnahme steuerpflichtiger Überschuss wird

ƒMieteinnahme minus abziehbare Objektkosten

Variablen

Mieteinnahme-Steuer für ein einzelnes Objekt

Häufig gestellte Fragen zum Mieteinnahme-Steuer berechnen

Changelog

Berechnungslogik im Rechner „Mieteinnahme-Steuer berechnen“ korrigiert

Rechner „Mieteinnahme-Steuer berechnen“ hinzugefügt

Ähnliche Rechner

Wie aus einer Mieteinnahme steuerpflichtiger Überschuss wird

ƒMieteinnahme minus abziehbare Objektkosten

Variablen

Mieteinnahme-Steuer für ein einzelnes Objekt

Häufig gestellte Fragen zum Mieteinnahme-Steuer berechnen