Berechne die Steuer auf deine Mieteinnahmen aus Jahresmiete, Werbungskosten und AfA. Inklusive Kreditzinsen, Grenzsteuersatz und jährlichem Nettoertrag.
Mieteinnahmen und Kosten
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Wichtiger Hinweis zur Steuerberatung
Rechtliche Hinweise:
• Diese Berechnung ist eine Schätzung
• Ersetzt keine professionelle Steuerberatung
• Steuersätze können sich ändern
• Individuelle Faktoren können abweichen
• Für verbindliche Aussagen Steuerberater konsultieren
Nächste Schritte:
• Belege systematisch sammeln
• Kostenvoranschläge einholen
• Steuerberatung bei komplexen Fällen
• Anlage V der Steuererklärung ausfüllen
• Regelmäßige Rentabilitätsprüfung
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Wie aus einer Mieteinnahme steuerpflichtiger Überschuss wird
ƒMieteinnahme minus abziehbare Objektkosten
S=max(0,M−WK−AfA−Z−SW)⋅100g
Variablen
M
Jahresmiete-Jährliche Mieteinnahme des betrachteten Objekts vor Kostenabzug.
WK
Laufende Werbungskosten-Objektkosten wie Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer und Erhaltung.
AfA
Abschreibung-Jährliche Gebäudeabschreibung auf den abschreibbaren Gebäudeanteil.
Z
Kreditzinsen-Zinsanteil der Finanzierung. Tilgung ist nicht Teil dieser Steuerformel.
SW
Sonstige Werbungskosten-Weitere abziehbare Objektkosten, Beratungskosten oder Fahrtkosten.
g
Grenzsteuersatz-Persönlicher Satz für den zusätzlichen steuerpflichtigen Überschuss.
Mieteinnahme-Steuer für ein einzelnes Objekt
Die Tabelle zeigt typische Jahresfälle für eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus. Entscheidend ist der Überschuss nach objektbezogenen Kosten.
Fall
Jahresmiete
Abziehbare Kosten
Steuerpflichtig
Steuer
Quote
Einordnung
Standard-Mietwohnung
12.000,00 €
9.500,00 €
2.500,00 €
750,00 €
6,3 %
Miete, Zinsen und AfA liegen in einem typischen Planungsbereich.
Hohe Finanzierungskosten
13.200,00 €
11.900,00 €
1.300,00 €
416,00 €
3,1 %
Zinsen drücken den steuerpflichtigen Überschuss stark.
Abbezahltes Objekt
14.400,00 €
5.400,00 €
9.000,00 €
3.150,00 €
21,9 %
Ohne Zinsabzug steigt die Steuerlast trotz gleicher Immobilie.
Instandhaltungsjahr
15.600,00 €
15.600,00 €
0,00 €
0,00 €
0 %
Hohe Erhaltungskosten können den Überschuss auf 0 senken.
Im Standardfall bleiben bei 12.000,00 € Jahresmiete nach Kosten 2.500,00 € steuerpflichtiger Überschuss.
Häufig gestellte Fragen zum Mieteinnahme-Steuer berechnen
Was berechnet der Mieteinnahme-Steuer-Rechner?
Der Rechner schätzt die Steuer auf den Überschuss aus einer Mieteinnahme. Dafür werden Jahresmiete, laufende Werbungskosten, AfA, Kreditzinsen und sonstige objektbezogene Kosten verrechnet. Auf den verbleibenden Überschuss wird dein Grenzsteuersatz angewendet.
Warum rechnet der Rechner mit der Jahresmiete?
Die Einkommensteuer betrachtet die Einkünfte eines Jahres. Wenn du nur die Monatsmiete kennst, multipliziere sie zuerst mit 12 und berücksichtige Leerstand oder Mietwechsel gesondert. Bei Nebenkosten solltest du Einnahmen und zugehörige Ausgaben konsistent behandeln.
Welche Kosten darf ich von der Mieteinnahme abziehen?
Typische abziehbare Kosten sind Kreditzinsen, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen, Fahrtkosten zum Objekt, Anzeigen, Rechtsberatung, Steuerberatung und nicht umlagefähige Nebenkosten. Ob eine konkrete Zahlung sofort abziehbar ist, hängt vom Zusammenhang mit dem Objekt und der steuerlichen Einordnung ab.
Warum gehört die Tilgung nicht in den Steuerabzug?
Tilgung reduziert die Darlehensschuld und ist deshalb kein Aufwand für die Erzielung der Mieteinnahme. Abziehbar ist grundsätzlich der Zinsanteil. Dadurch kann ein Objekt steuerlich einen Überschuss zeigen, obwohl der Kontostand nach Zins, Tilgung und Rücklagen angespannt ist.
Wie wirkt die AfA auf die Steuer?
Die AfA verteilt den abschreibbaren Gebäudewert auf mehrere Jahre und mindert dadurch den steuerpflichtigen Überschuss. Diese Abschreibung ist besonders wichtig, weil sie nicht denselben Zahlungszeitpunkt hat wie eine laufende Rechnung. Der Bodenanteil darf dabei nicht abgeschrieben werden.
Was passiert bei einem negativen Ergebnis?
Wenn Kosten und Abschreibung höher sind als die Mieteinnahme, setzt der Rechner die Steuer auf 0. Ob und wie ein Verlust mit anderen Einkünften verrechnet werden kann, hängt von Einkunftserzielungsabsicht, Nutzungsart, Objekt und Steuerbescheid ab.
Warum wird der Grenzsteuersatz abgefragt?
Mieteinnahmen haben keinen eigenen pauschalen Steuersatz. Der Überschuss erhöht dein zu versteuerndes Einkommen. Für eine Zusatzrechnung ist deshalb der Grenzsteuersatz sinnvoller als ein Durchschnittssatz, weil er die Steuer auf den zusätzlichen Euro näherungsweise beschreibt.
Kann ich mehrere Wohnungen zusammenrechnen?
Für eine schnelle Gesamtsicht ist das möglich. Besser ist aber eine getrennte Rechnung je Objekt, weil AfA, Zinsen, Leerstand, Nebenkosten und Instandhaltung je Wohnung unterschiedlich wirken. So erkennst du, welches Objekt den Steuerüberschuss wirklich verursacht.
Warum ist das Ergebnis keine fertige Steuererklärung?
Der Rechner bildet die Grundlogik für Einkünfte aus Vermietung ab. Er prüft nicht, ob eine Sanierung anschaffungsnaher Aufwand ist, ob verbilligte Vermietung vorliegt, wie Leerstand zu behandeln ist oder ob eine Ferienwohnung besondere Nachweise braucht. Diese Punkte gehören in die Einzelfallprüfung.
Wie nutze ich das Ergebnis praktisch?
Nutze die berechnete Steuer als Planwert für Rücklagen und Vorauszahlungen. Vergleiche sie aber immer mit dem echten Cashflow, weil Tilgung, Rücklagen, Sonderumlagen und Leerstand auf dem Konto wirken, während sie steuerlich anders oder gar nicht berücksichtigt werden.