Berechne die Rendite deines Wohnungskaufs aus Kaufpreis, Kaltmiete und Hausgeld. Mit Leerstand und Finanzierung siehst du Cashflow und Nettorendite klar.
Rendite beim Wohnungskauf berechnen
Berechne Brutto- und Nettorendite sowie den Finanzierungscashflow deines Wohnungskaufs.
Wohnungskauf-Rendite und Cashflow
Rendite, Kapitaldienst und Kaufpreisfaktor der gekauften Wohnung auf einen Blick
Gib Kaufpreis und Kaltmiete ein, um die Rendite deines Wohnungskaufs zu berechnen.
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Wie berechnet der Wohnungskauf-Rendite-Rechner Rendite und Cashflow?
ƒWohnungsrendite mit Hausgeld, Leerstand und Finanzierung
rn=K+N+I12M⋅(1−l)−C−R⋅100,CF=12M⋅(1−l)−C−R−D
Variablen
M
Monatliche Kaltmiete-Nettokaltmiete der Wohnung ohne umlagefähige Betriebskosten
l
Leerstand und Ausfall-Abschlag für Mieterwechsel, Zahlungsverzug oder zeitweise fehlende Miete
C
Nicht umlagefähige Kosten-monatlicher Eigentümeranteil aus Hausgeld, Verwaltung und laufenden Objektkosten
R
Instandhaltungsreserve-jährlicher Puffer für Reparaturen, Mieterwechsel, Sonderumlagen und kleine Modernisierungen
K
Kaufpreis-reiner Kaufpreis der Wohnung ohne Erwerbsnebenkosten
N
Kaufnebenkosten-Nebenkosten des Erwerbs als Teil des gebundenen Kapitals
I
Anfangsinvestition-Renovierung, Modernisierung und Sofortreserve direkt nach dem Kauf
D
Kapitaldienst-jährliche Belastung aus Zins und Tilgung für den finanzierten Anteil
CF
Cashflow vor Steuern-Liquidität nach Objektkosten und Kapitaldienst, aber vor persönlicher Steuerrechnung
Wohnungskauf-Rendite aus Kaltmiete und Kaufpreis
Die Tabelle zeigt, wie stark Kaufpreis, Kaltmiete und Kaufnebenkosten die Brutto- und Nettorendite verschieben. Die Werte sind Modellwerte und keine Marktprognose.
Fall
Kaufpreis
Kaltmiete
Bruttorendite
Nettorendite
Kaufpreisfaktor
Einordnung
Bestandswohnung mit Standardannahmen
350.000,00 €
1.450,00 €
4,97 %
2,86 %
20,1 Jahresmieten
Ausgangswert der Route
niedrige Ist-Miete
350.000,00 €
980,00 €
3,36 %
1,52 %
29,8 Jahresmieten
Mietvertrag genau prüfen
höhere Kaufnebenkosten und Modernisierung
350.000,00 €
1.450,00 €
4,97 %
2,73 %
20,1 Jahresmieten
Nettorendite fällt stärker
höhere tragfähige Kaltmiete
350.000,00 €
1.700,00 €
5,83 %
3,48 %
17,2 Jahresmieten
nur als geprüftes Szenario
Eine mögliche Marktmiete ist kein gesicherter Wert. Für den Wohnungskauf zählen Ist-Miete, Mietvertrag, Zustand, Lage, Leerstandsrisiko und realistische Neuvermietbarkeit.
Hausgeld, Rücklage und WEG-Risiken
Beim Wohnungskauf entscheidet oft der nicht umlagefähige Anteil des Hausgelds darüber, ob eine gute Bruttorendite nach Kosten hält.
Fall
Nicht umlagefähig
Leerstand
Rücklage
Nettoertrag
Nettorendite
Prüfpunkt
Standardannahme
180,00 €
3 %
3.000,00 €
11.718,00 €
2,86 %
Wirtschaftsplan abgleichen
niedrige Eigentümerkosten
95,00 €
1 %
1.800,00 €
14.286,00 €
3,48 %
Kostenannahme belegen
höhere Rücklage und Leerstand
240,00 €
6 %
5.200,00 €
8.276,00 €
2,02 %
Puffer konservativ setzen
Sonderumlagen-Risiko
320,00 €
8 %
8.000,00 €
4.168,00 €
1,02 %
WEG-Protokolle lesen
Nicht umlagefähige Kosten sollten aus Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und WEG-Protokollen abgeleitet werden, nicht aus Wunschwerten.
Finanzierung, Cashflow und Break-even-Kaltmiete
Die Nettorendite bewertet das Objekt vor Finanzierung. Der Cashflow zeigt zusätzlich, ob Zins und Tilgung monatlich aus der Miete getragen werden.
Fall
Eigenkapital
Darlehen
Kapitaldienst/Jahr
Cashflow/Monat
Break-even-Miete
Einordnung
Standardfinanzierung
90.000,00 €
320.250,00 €
19.215,00 €
-624,75 €
2.094,07 €
Liquidität prüfen
mehr Eigenkapital
180.000,00 €
230.250,00 €
13.815,00 €
-174,75 €
1.630,15 €
Cashflow entspannt sich
höherer Sollzins
90.000,00 €
320.250,00 €
23.058,00 €
-945,00 €
2.424,23 €
Kapitaldienst steigt
ambitionierte Tilgung
90.000,00 €
320.250,00 €
23.378,25 €
-971,69 €
2.451,74 €
Vermögensaufbau kostet Liquidität
hohe Miete und viel Eigenkapital
220.000,00 €
190.250,00 €
10.654,00 €
428,17 €
1.358,59 €
robusteres Szenario
Der Cashflow ist vor Steuern gerechnet. AfA, persönliche Steuer, Schuldzinsen und späterer Verkauf gehören in eine separate Steuerrechnung.
Häufig gestellte Fragen zum Wohnungskauf-Rendite-Rechner
Was berechnet der Wohnungskauf-Rendite-Rechner?
Der Wohnungskauf-Rendite-Rechner zeigt, ob eine gekaufte Wohnung als Vermietungsobjekt rechnerisch trägt. Er verbindet Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Kaltmiete, nicht umlagefähiges Hausgeld, Leerstand, Rücklage, Eigenkapital und Finanzierung. Dadurch siehst du nicht nur die Bruttorendite, sondern auch Nettorendite, Kapitaldienst, Cashflow und die Kaltmiete, die für einen kostendeckenden Wohnungskauf nötig wäre. Besonders wichtig sind WEG-Unterlagen, weil Beschlüsse, Rücklagen und Sonderumlagen die Rendite stärker verändern können als ein kleiner Mietunterschied.
Welche Zahlen brauche ich vor dem Wohnungskauf?
Wichtig sind Kaufpreis, Kaufnebenkosten, geplante Anfangsinvestition, realistische Nettokaltmiete, nicht umlagefähige Monatskosten, Leerstandsannahme, jährliche Instandhaltungsreserve, Eigenkapital, Sollzins und Tilgung. Beim Wohnungskauf sollten diese Werte nicht nur aus dem Exposé kommen. Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Mietvertrag, WEG-Protokolle und Finanzierungsangebot machen die Rechnung belastbarer.
Warum ist das Hausgeld für die Rendite so wichtig?
Das Hausgeld enthält umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile. Für deine Rendite zählt vor allem der Anteil, der beim Eigentümer bleibt, etwa Verwaltung, Rücklagenanteile oder nicht umlagefähige Kosten. Wenn du das volle Hausgeld falsch einordnest, wird die Rendite zu niedrig. Wenn du nicht umlagefähige Anteile vergisst, wird sie zu optimistisch.
Welche Rolle spielen WEG-Protokolle beim Wohnungskauf?
WEG-Protokolle zeigen, ob Sanierungen, Streit, Sonderumlagen, Rücklagenlücken oder größere Beschlüsse absehbar sind. Genau diese Punkte können eine Wohnung mit scheinbar guter Mietrendite schwächen. Eine Renditerechnung ohne Blick in Protokolle und Wirtschaftsplan übersieht oft Risiken im Gemeinschaftseigentum, die später nicht durch eine höhere Kaltmiete ausgeglichen werden.
Warum unterscheidet der Rechner Bruttorendite und Nettorendite?
Die Bruttorendite setzt Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Das ist ein schneller Einstieg, aber zu grob für eine Kaufentscheidung. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, Anfangsinvestition, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten und Rücklage. Beim Wohnungskauf ist diese zweite Sicht wichtiger, weil kleine Kostenblöcke den laufenden Ertrag deutlich senken können.
Warum kann der Cashflow negativ sein, obwohl die Nettorendite positiv ist?
Die Nettorendite bewertet das Objekt vor Finanzierung. Der Cashflow zieht danach Zinsen und Tilgung ab. Bei hohem Darlehensanteil oder hoher Anfangstilgung kann eine Wohnung objektseitig eine Rendite liefern und trotzdem jeden Monat Liquidität brauchen. Das ist nicht automatisch schlecht, muss aber zum Haushaltsbudget und zur Risikotoleranz passen.
Welche Kaltmiete sollte ich für den Wohnungskauf ansetzen?
Bei vermieteten Wohnungen ist die bestehende Nettokaltmiete der konservative Startwert. Eine mögliche Marktmiete ist nur ein Szenario, solange Mietvertrag, Mietspiegel, Zustand, Kappungsgrenze und Neuvermietbarkeit nicht geprüft sind. Für die Kaufentscheidung ist entscheidend, ob die Wohnung mit der heutigen Miete tragfähig ist und welche Mieterhöhung realistisch erreichbar bleibt.
Wie viel Leerstand sollte ich einplanen?
Auch gute Wohnungen können durch Mieterwechsel, Renovierung, Zahlungsprobleme oder Vermarktung zeitweise weniger Einnahmen bringen. Ein pauschaler Wert von 0 % macht die Rechnung oft zu glatt. Der passende Puffer hängt von Lage, Zielgruppe, Zustand und Mietniveau ab. Der Rechner zeigt, wie stark schon kleine Leerstandsannahmen Nettorendite und Cashflow verändern.
Was bedeutet die Break-even-Kaltmiete im Ergebnis?
Die Break-even-Kaltmiete zeigt, welche monatliche Kaltmiete nötig wäre, damit laufende Kosten und Kapitaldienst rechnerisch gedeckt sind. Das ist kein Mietversprechen und keine rechtliche Einschätzung. Wenn die nötige Kaltmiete deutlich über Ist-Miete oder realistischer Marktmiete liegt, ist der Wohnungskauf aus Cashflow-Sicht angespannt.
Wann ist die Wohnungskauf-Rendite zu optimistisch?
Zu optimistisch wird die Rechnung, wenn Kaufnebenkosten fehlen, Modernisierung klein gerechnet wird, Leerstand auf 0 % steht, nicht umlagefähiges Hausgeld unterschätzt wird oder Sonderumlagen ignoriert werden. Auch eine Wunschmiete statt der real erzielbaren Kaltmiete verzerrt das Ergebnis. Prüfe deshalb die Eingaben gegen Unterlagen, nicht gegen das gewünschte Renditeziel.