Tilgungsrechner

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant gleich, was Planungssicherheit bietet. Die Annuität setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, wodurch weniger Zinsen anfallen und mehr Geld für die Tilgung zur Verfügung steht. Dies führt zu einer beschleunigten Tilgung gegen Ende der Laufzeit.

Eine höhere anfängliche Tilgung hat dramatische Auswirkungen auf Gesamtkosten und Laufzeit. Bereits 1 % mehr Tilgung kann die Laufzeit um 7-10 Jahre verkürzen und Zehntausende Euro an Zinsen sparen. Bei einem 300.000 €-Darlehen mit 4 % Zinsen verkürzt sich die Laufzeit von etwa 35 Jahren (bei 2 % Tilgung) auf 23 Jahre (bei 3 % Tilgung). Die Zinsersparnis beträgt dabei über 80.000 €. Der Effekt verstärkt sich bei niedrigen Zinsen.

Die optimale Tilgungsrate hängt von den Zinsen und deiner finanziellen Situation ab. Als Mindestmaß gelten 2-3 % anfängliche Tilgung, besser sind 4-5 % oder mehr. Bei niedrigen Zinsen unter 3 % sollte die Tilgung höher sein, da sonst Laufzeiten von 40+ Jahren entstehen. Wichtig ist das Gleichgewicht zwischen schneller Entschuldung und finanzieller Flexibilität. Vor der Rente sollte das Darlehen abbezahlt sein.

Die maximale Kreditbelastung sollte 40 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten, besser sind 30-35 % für finanzielle Sicherheit. Zusätzlich zur monatlichen Rate entstehen Nebenkosten: Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen (etwa 1-2 € pro Quadratmeter monatlich). Ein Haushaltspuffer von 3-6 Monatsausgaben sollte als Liquiditätsreserve erhalten bleiben. Rechne konservativ und plane Lebensereignisse ein.

Sondertilgungen sind ein mächtiges Instrument zur Zinsersparnis und sollten strategisch eingesetzt werden. Sie wirken besonders stark zu Beginn der Laufzeit, da dann die Restschuld und damit die zukünftigen Zinsen am höchsten sind. Die meisten Banken ermöglichen 5-10 % Sondertilgung pro Jahr kostenfrei. Prüfe jedoch Alternativen: Wenn andere Anlagen höhere Renditen als deinen Kreditzins bieten, kann eine Investition sinnvoller sein.

Nach Ablauf der Zinsbindung (typisch 10, 15 oder 20 Jahre) muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Die Restschuld wird dann zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert. Bei steigenden Zinsen kann sich die Rate erheblich erhöhen. Tipp: Bereits 3 Jahre vor Ablauf kannst du ein Forward-Darlehen abschließen, das die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichert. Alternativ kannst du das Darlehen nach 10 Jahren mit 6 Monaten Kündigungsfrist umschulden.

Der Nominalzins ist der reine Zinssatz ohne Nebenkosten. Der Effektivzins (effektiver Jahreszins) enthält zusätzlich alle Kreditkosten wie Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten und die Art der Zinsverrechnung. Der Effektivzins ist immer höher und dient dem Vergleich verschiedener Angebote. Achte auf den Effektivzins – ein scheinbar günstiger Nominalzins kann durch hohe Nebenkosten teuer werden.

Längere Zinsbindung bedeutet höhere Zinsen, aber mehr Planungssicherheit. Typische Aufschläge: 10 Jahre als Basis, 15 Jahre +0,2-0,3 %, 20 Jahre +0,4-0,6 %. Bei niedrigen Zinsen ist lange Bindung vorteilhaft, bei hohen Zinsen eher kurze. Kompromiss: 15 Jahre kombiniert günstigere Zinsen mit Sicherheit. Nach 10 Jahren hast du immer ein Sonderkündigungsrecht (§489 BGB), unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen solltest du einen Fachexperten konsultieren.

Ja, der Rechner ist vollständig responsiv gestaltet und funktioniert auf allen Geräten - Desktop, Tablet und Smartphone. Die Bedienung wurde für Touchscreens optimiert.