Berechne die Rendite deiner Ferienwohnung aus Kaufpreis, Auslastung und Nachtpreis. Mit Möblierung und Betriebskosten siehst du Cashflow und Break-even.
Ferienwohnung kalkulieren
Berechne Rendite, Nettoertrag, Finanzierung, Cashflow und Break-even-Auslastung aus realistischen Ferienwohnungsannahmen.
Rendite und Cashflow
Das Ergebnis trennt Umsatz, Kosten, Finanzierung und Break-even-Auslastung.
Trage Kaufpreis, Auslastung, Kosten und Finanzierung ein.
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Wie berechnet der Ferienwohnung-Rendite-Rechner die Rendite?
ƒFerienwohnungsrendite mit Nettoertrag, Finanzierung und Break-even-Auslastung
rnetto=GN
Variablen
N
Nettoertrag-Jahresumsatz abzüglich Plattformgebühren, Verwaltung, Reinigung, laufender Kosten und Instandhaltung.
G
Gesamtinvestment-Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Möblierung als Kapitalbasis für die Rendite.
P
Kaufpreis-Reiner Objektpreis vor Kaufnebenkosten, Möblierung und weiteren Startinvestitionen.
U
Jahresumsatz-Vermietbare Tage, Auslastung und durchschnittlicher Nachtpreis ergeben den geplanten Bruttoumsatz der Ferienwohnung.
FP
Plattformgebühren-Prozentuale Gebühren für Buchungsplattformen oder Zahlungsabwicklung auf den erzielten Umsatz.
FV
Verwaltung-Kosten für Gästekommunikation, Übergabe, Betreuung, Reklamationen und laufende Organisation.
R
Reinigung-Reinigungskosten je Aufenthalt, abgeleitet aus gebuchten Nächten und durchschnittlicher Aufenthaltsdauer.
K
Laufende Kosten-Regelmäßige Betriebskosten wie Hausgeld, Energie, Internet, Versicherung, Grundkosten und Kontoführung.
I
Instandhaltung-Reserve für Möbel, Ausstattung, kleine Reparaturen, Verschleiß, Ersatzbeschaffung und Schönheitsarbeiten.
NK
Kaufnebenkosten-Nebenkosten des Erwerbs, die für die Rendite auf das eingesetzte Gesamtinvestment relevant sind.
M
Möblierung-Startinvestition für Einrichtung, Ausstattung, Hausrat, Fotografie, kleine Anfangsarbeiten und Gästestandard.
Break-even-Auslastung richtig lesen
Die Break-even-Auslastung zeigt, welche Belegung nötig ist, damit die laufende Rechnung inklusive Finanzierung aufgeht.
Situation
Einordnung
Mögliche Reaktion
Break-even deutlich unter Plan-Auslastung
Das Modell hat Puffer, solange Preisniveau und Kostenannahmen realistisch bleiben.
Zusätzlich mit schwächerer Nebensaison, Eigennutzung und höheren Reinigungskosten testen.
Break-even nahe an Plan-Auslastung
Die Kalkulation ist empfindlich. Kleine Abweichungen können den Cashflow kippen.
Kaufpreis, Finanzierung, Verwaltung und Aufenthaltsdauer vor dem Kauf nachverhandeln oder absichern.
Break-even über Plan-Auslastung
Die Ferienwohnung trägt sich im Modell nicht aus dem laufenden Betrieb.
Nicht über Rendite argumentieren, sondern Preis, Eigenkapital, Nutzungskonzept oder Kaufentscheidung neu prüfen.
Break-even über 100 %
Selbst eine volle Vermietung würde die angesetzten Kosten und den Kapitaldienst nicht decken.
Das Modell braucht grundsätzlich andere Annahmen, sonst ist es keine tragfähige Renditeimmobilie.
Die Kennzahl ist keine Prognose für Nachfrage. Die Auslastungsschwelle zeigt nur, wie viel Belegung das gewählte Kosten- und Finanzierungsmodell mindestens braucht.
Häufig gestellte Fragen zum Ferienwohnung-Rendite-Rechner
Was berechnet der Ferienwohnung-Rendite-Rechner?
Der Ferienwohnung-Rendite-Rechner schätzt Umsatz, Nettoertrag, Nettorendite, Cashflow, Eigenkapitalrendite und Break-even-Auslastung einer Ferienwohnung. Er verbindet Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Möblierung, Auslastung, Nachtpreis, Aufenthaltsdauer, Reinigung, Plattformgebühren, Verwaltung, laufende Kosten und Finanzierung. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung vor Steuern und keine Garantie für Buchungen.
Warum reicht der Nachtpreis für die Rendite nicht aus?
Der Nachtpreis zeigt nur, was eine gebuchte Nacht einbringen kann. Für die Rendite zählen aber auch, wie viele Nächte wirklich vermietet werden, wie oft gereinigt wird, welche Plattform- und Verwaltungskosten anfallen und wie viel Kapital im Objekt steckt. Eine teure Ferienwohnung mit hohem Nachtpreis kann schwächer sein als ein günstigeres Objekt mit stabilerer Auslastung und klaren Kosten.
Wie sollte ich die Auslastung eintragen?
Trage eine konservative Jahresauslastung ein, nicht nur die Hochsaison. Eigennutzung, Sperrtage, Renovierungen, Leerstände zwischen Buchungen und lokale Beschränkungen verringern die vermietbaren Nächte. Wenn du noch keine eigenen Daten hast, solltest du mehrere Szenarien rechnen. Ein optimistisches Szenario hilft beim Verkaufen einer Idee, aber nicht bei einer soliden Kaufentscheidung.
Warum fragt der Rechner nach der Aufenthaltsdauer?
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer bestimmt, wie viele Wechsel aus den gebuchten Nächten entstehen. Bei kurzen Aufenthalten fallen Reinigung, Wäsche, Kommunikation und Kontrolle häufiger an. Zwei Wohnungen mit derselben Auslastung können deshalb unterschiedliche Nettoerträge haben, wenn eine viele Wochenendbuchungen und die andere längere Aufenthalte hat.
Was gehört in die Möblierung und Startinvestition?
Zur Möblierung gehören nicht nur Bett, Sofa und Tisch. Rechne auch Küche, Hausrat, Textilien, Matratzen, Dekoration, Außenbereich, Smart Lock, Fotos, kleinere Anfangsarbeiten und Ersatzbeschaffung ein. Diese Summe erhöht das investierte Kapital. Wenn sie fehlt, wirkt die Rendite zu gut, obwohl das Geld real vor dem ersten Gast ausgegeben werden muss.
Wie interpretiere ich die Break-even-Auslastung?
Die Break-even-Auslastung zeigt, welche Belegung nötig wäre, damit laufende Kosten, Instandhaltung und Finanzierung aus dem Modell gedeckt werden. Liegt sie nah an deiner geplanten Auslastung, ist die Kalkulation empfindlich. Liegt sie darüber, braucht das Objekt bessere Preise, niedrigere Kosten, mehr Eigenkapital oder einen niedrigeren Kaufpreis, damit es als Renditeobjekt tragfähig wird.
Warum unterscheidet der Rechner Nettorendite und Cashflow?
Die Nettorendite misst den Nettoertrag vor Finanzierung im Verhältnis zum gesamten Investment. Der Cashflow zieht zusätzlich Zins und Tilgung ab und zeigt die monatliche Liquidität vor Steuern. Ein Objekt kann eine ordentliche Nettorendite haben und trotzdem monatlich Geld kosten, wenn die Finanzierung hoch ist oder die Tilgung viel Liquidität bindet.
Kann ich Eigennutzung in diesem Rechner abbilden?
Ja, indirekt über die vermietbaren Tage oder die Auslastung. Wenn du die Ferienwohnung selbst nutzt, reduzierst du die Tage, an denen sie überhaupt vermietet werden kann. Das ist wichtig, weil Eigennutzung nicht nur Umsatz kostet, sondern oft in attraktiven Saisonzeiten stattfindet. Für eine Renditeentscheidung solltest du private Nutzung deshalb bewusst vom Vermietungspotenzial trennen.
Welche Kosten werden bei Ferienwohnungen häufig unterschätzt?
Häufig unterschätzt werden Reinigung bei kurzen Aufenthalten, Ersatz von Ausstattung, Gästekommunikation, Stornos, Leerstand zwischen Buchungen, Plattform- und Zahlungsgebühren, Energieverbrauch, Internet, Versicherung, kleine Schäden und laufende Qualitätsverbesserungen. Gerade gute Bewertungen hängen oft an Details, die im klassischen Mietrenditevergleich nicht sichtbar sind.
Was prüfe ich zusätzlich vor dem Kauf einer Ferienwohnung?
Prüfe lokale Regeln, Teilungserklärung, Genehmigungen, Hausordnung, Zweitwohnsitzthemen, steuerliche Behandlung, Versicherung, Saisonabhängigkeit, Wettbewerb und tatsächliche Nachfrage. Der Rechner bewertet die Wirtschaftlichkeit deiner Annahmen. Ob du die Wohnung rechtlich, organisatorisch und dauerhaft so vermieten darfst, muss separat geklärt werden.