Immobilienwert ermitteln

Drei Verfahren: 1) Vergleichswertverfahren: Basierend auf ähnlichen Verkäufen in der Umgebung. 2) Sachwertverfahren: Bodenwert + Gebäudeherstellungskosten - Alterswertminderung. 3) Ertragswertverfahren: Für Renditeobjekte, basierend auf Mieteinnahmen. Gutachter kombinieren oft mehrere Verfahren.

Hauptfaktoren: 1) Lage (Mikro- und Makrolage). 2) Wohnfläche und Grundstücksgröße. 3) Baujahr und Zustand. 4) Ausstattungsqualität. 5) Energieeffizienz. 6) Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Einkaufen). Die Lage macht oft 50-70 % des Wertes aus.

Kurzgutachten (Marktwerteinschätzung): 300-500 €. Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV: 0,5-1 % des Immobilienwerts, mindestens 1.500-2.500 €. Gerichtsfestes Vollgutachten: 2.000-5.000 € je nach Aufwand. Online-Bewertungen: Kostenlos bis 100 €, aber weniger genau.

Rechtlich gleichbedeutend: Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Marktwert ist der international gebräuchliche Begriff. Der tatsächliche Verkaufspreis kann durch Verhandlung, Zeitdruck oder Liebhaberei abweichen.

Abweichung typischerweise 10-25 % vom tatsächlichen Wert. Stärken: Schnell, kostenlos, guter erster Anhaltspunkt. Schwächen: Keine Berücksichtigung von Zustand, Ausstattung, Mikrolage, Besonderheiten. Für wichtige Entscheidungen (Verkauf, Finanzierung) immer professionelle Bewertung einholen.

Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss aus Grundstücksverkäufen ermittelt (€/m²). Er fließt in Sachwert- und Ertragswertverfahren ein. Einsehbar über BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem). Wichtig: Er bezieht sich auf unbebaute Grundstücke in durchschnittlicher Lage.

Erheblich! Energieeffizienzklasse A+/A kann den Wert um 10-20 % steigern gegenüber Klasse G/H. Sanierungspflichten nach GEG (Gebäudeenergiegesetz) werden eingepreist. Bei unsanierten Altbauten: Käufer rechnen Sanierungskosten (50.000-150.000 €) vom Preis ab.

Rechtlich erforderlich bei: Erbschaft/Schenkung (Finanzamt), Scheidung (Zugewinnausgleich), Zwangsversteigerung, Vermögensauseinandersetzung. Empfehlenswert bei: Kauf/Verkauf zur Preisverhandlung, Beleihung für Kredit, steuerliche Bewertung, Versicherungssumme.

Wertmindernde Faktoren: Sanierungsstau, veraltete Haustechnik, schlechte Energieeffizienz, ungünstige Grundrisse, Lärmbelästigung, fehlende Stellplätze, Erbbaurecht statt Eigentum, Altlasten, Denkmalschutzauflagen, Wohnrecht/Nießbrauch, ungepflegtes Erscheinungsbild.

Vereinfacht: Jahresnettokaltmiete × Multiplikator (Vervielfältiger). Der Multiplikator hängt von Lage, Zustand und Restnutzungsdauer ab (typisch 15-25). Genauer: Bodenwert + (Reinertrag - Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger. Professionell nach ImmoWertV.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen mathematischen Formeln und Standards. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Für rechtlich bindende Berechnungen solltest du einen Fachexperten konsultieren.

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