Die drei Standardverfahren der Immobilienbewertung
Verfahren
Berechnungsgrundlage
Typische Anwendung
Vergleichswertverfahren
Verkaufspreise ähnlicher Objekte
Eigentumswohnungen, Reihenhäuser
Ertragswertverfahren
Mieteinnahmen × Vervielfältiger
Vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser
Sachwertverfahren
Bodenwert + Gebäudewert
Einfamilienhäuser, Sonderimmobilien
Gutachter kombinieren oft mehrere Verfahren für eine fundierte Bewertung.
Preisfaktoren nach Bundesland (2026)
Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien
Bundesland
EFH €/m²
ETW €/m²
Trend 2026
Bayern
4.500-8.000
4.000-7.000
minus 3 %
Baden-Württemberg
4.000-7.000
3.500-6.000
minus 3 %
Hessen
3.500-6.000
3.000-5.500
stabil
NRW
2.500-4.500
2.200-4.000
stabil
Niedersachsen
2.000-3.500
1.800-3.000
plus 1 %
Sachsen
1.800-3.000
1.500-2.500
plus 2 %
Brandenburg
1.500-2.800
1.300-2.300
plus 3 %
Großstädte liegen deutlich über dem Landesdurchschnitt. Preise abhängig von Lage und Zustand.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienbewertung
Wie wird der Wert einer Immobilie bewertet?
Die Immobilienbewertung erfolgt über drei Hauptverfahren: Vergleichswertverfahren (basierend auf ähnlichen Verkäufen), Sachwertverfahren (Bodenwert + Gebäudewert), und Ertragswertverfahren (für Mietobjekte). Professionelle Gutachter kombinieren oft mehrere Methoden.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert am meisten?
Die wichtigsten Wertfaktoren sind: Lage (Mikro- und Makrolage, oft 50-70 % des Wertes), Wohnfläche und Grundstücksgröße, Baujahr und Zustand, Ausstattungsqualität, Energieeffizienz, Infrastruktur und Erschließung.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Rechtlich sind beide Begriffe gleichbedeutend: Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Der tatsächliche Verkaufspreis kann durch Verhandlung, Zeitdruck oder besondere Umstände abweichen.
Wie genau sind Online-Immobilienbewertungen?
Online-Bewertungen haben typischerweise eine Abweichung von 10-25 % vom tatsächlichen Wert. Online-Bewertungen sind gut für einen ersten Anhaltspunkt, berücksichtigen aber nicht Zustand, Ausstattungsdetails oder Mikrolage. Für wichtige Entscheidungen solltest du eine professionelle Bewertung einholen.
Was kostet ein professionelles Immobiliengutachten?
Kurzgutachten (Marktwerteinschätzung): 300-500 €. Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV: 0,5-1 % des Immobilienwerts, mindestens 1.500-2.500 €. Gerichtsfestes Vollgutachten: 2.000-5.000 € je nach Aufwand.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss ermittelt (€/m²) und zeigt den durchschnittlichen Bodenwert in einer Zone. Er fließt in Sachwert- und Ertragswertverfahren ein. Einsehbar über BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) der jeweiligen Bundesländer.
Wie wirkt sich die Energieeffizienz auf den Immobilienwert aus?
Erheblich! Energieeffizienzklasse A+/A kann den Wert um 10-20 % steigern gegenüber Klasse G/H. Käufer rechnen bei unsanierten Objekten Sanierungskosten vom Preis ab. Sanierungspflichten nach GEG werden ebenfalls eingepreist.
Wann brauche ich ein offizielles Gutachten?
Rechtlich erforderlich bei: Erbschaft/Schenkung (Finanzamt), Scheidung (Zugewinnausgleich), Zwangsversteigerung. Empfehlenswert bei: Kauf/Verkauf zur Preisverhandlung, Beleihung für Kredit, steuerliche Bewertung.
Welche Objektangaben braucht der Immobilienbewertung?
Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Energiekennwert und regionale Preise sollten zusammenpassen. Allgemeine Durchschnittswerte reichen für Immobilien selten aus.
Warum sollte ich regionale Werte im Immobilienbewertung nutzen?
Baukosten, Bodenwerte, Handwerkerpreise und Nachfrage unterscheiden sich stark nach Ort. Regionale Daten machen die Rechnung belastbarer als bundesweite Pauschalen.